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公立医院改制过程中所涉及到的有关问题/郑雪倩

作者:法律资料网 时间:2024-05-11 05:58:43  浏览:9589   来源:法律资料网
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公立医院改制过程中所涉及到的有关问题

北京市华卫律师事务所 郑雪倩
北京市华卫律师事务所 刘 凯


建国初期,人民政府接管了帝国主义和官僚买办资产阶级所开设的医院,变国民党政府办的医院为人民政府的医院,同时,为了尽快改变新中国缺医少药,疾病丛生,人民健康水平十分低下的局面,又在各地、各种企事业部门和军队兴建了一批医院,从而形成了我国医院所有制结构的基本框架——以公有制为主体的多种所有制医院。随着国家经济的恢复和生产资料社会主义改造的完成,逐步将原有的私立医院过渡为全民所有制医院,将个体医院改造为集体性质的联合医院,而在广大农村,则依靠农业生产合作社的力量,办起了一批集体性质的医疗保健机构。至此,我国基本形成了以全民所有制为主、集体所有制为辅的防治结合的城乡医疗卫生网络,非公有制的医疗机构则不复存在。
这种以单纯福利性事业和计划经济管理全民和集体所有制医院,使我国医院所有制日趋单一化,虽在一定时期内起到了很好的效果,但是由国家独办医院方式,超越了我国的经济发展水平,增加了国家的财政经济负担。在党的十一届三中全会以后,医院的所有制结构发生了很大的变化,但从宏观上来看,此种局部性的、试探性的改变,并不足以使我国的医疗卫生体制所存在的问题得到根本性的改变,因此,在2003年7月国务院召开的全国卫生工作会议上明确提出要深化医疗卫生体制改革,打破条块分割,合理配置卫生资源,要通过制定有关法律、法规和政策,利用市场机制培育健康产业发展。这就为如何建立健全适应市场要求的经营运作机制提供了政策依据和发展目标,但由于我国目前所颁布与实施的法律、法规和政策,对公立医院改制过程中可能遇到的相关问题没有规定或规定不够清晰,加之医院管理层对改制相关问题的陌生,因此,笔者欲站在公立医院的角度上,对改制过程中可能涉及到的相关问题在此作一个粗陋的梳理,以期达到抛砖引玉的效果,为我国现今所开展的公立医院改制做一些有益的尝试。

一、 公立医院在改制过程中涉及到的关于产权的相关问题
产权,是在我国公立医院改制过程中不可逾越的一个先决性问题,明晰了公立医院的产权——可以毫不夸张的说,医院改制就能达到事半功倍的效果。
1、产权的概念、主体、客体及其交易的内容和方式
所谓产权是指:财产所有权以及与财产所有权有关的经营权、使用权等财产权。按照产权资产的形态,可以分为有形资产和无形资产产权两种。根据产权的概念,我们可以看出产权的主体是指享有或拥有财产所有权或具体享有所有权某一项权能以及享有与所有权有关的财产权利的人(自然人、法人)、单位、组织和国家。产权的客体是指产权权能所指向的标的,是产权主体可以控制和支配或享有的具有文化、科学和经济价值的物质资料以及各类无形资产。
如前所述,产权是一项具有财产性的权利,因此,根据其自身的性质,其价值上的体现必须通过交易来完成,所以,这就涉及到了产权的交易内容及交易方式的问题。
产权的交易是指财产所有权及相关经营权、财产使用权通过市场进行有偿转让的经营行为。包括三方面的内容:
①产权交易是一种遵循等价交换原则的商品经营活动;
②产权交易属于产权经营活动,其经营主体是企业财产所有者或拥有者的代理者;
③产权交易在内容上可以分为两个不同层次:第一个层次是财产所有权的转让;第二层次是保持财产所有权不变的前提下,实行财产经营权转让。
产权交易的方式包括:收购、兼并、租赁经营、承包经营、委托经营、出售、股份转让和嫁接外资等。
2、产权交易的方式在公立医院改制过程中的体现
结合目前我国公立医院改制过程中的具体实践,产权交易的方式在公立医院改制过程中有如下体现:
  1. 合作经营制:以政府集体和内部职工共同出资为前提条件,同时吸纳社会和个人股金共同办院,可以新建医院,也可以在原国有医院基础上改造,吸取股份制管理办法,实行劳动联合为主,资本为辅的经营管理形式。
  2. 外商、港商、台商及国内大公司投资,兴建医院或收购国有医院,引入全新的管理机制。
  3. 资产转让
  (1) 将医院整体或部分资产,通过招投标的形式,转让给职工个人所有或个人经营。
  (2) 部分转制:资产评估确认后,通过招投标,整体转让给职工个人,建立新型劳动聘用关系,转让所得资金主要用于退休人员剥离支出,支付职工补偿金及偿还债务。
  (3) 对所有资产进行公开转让,医院成为独立法人实体,在编职工一律与原单位解除劳动关系,转让价款除去改制成本后,专项用于卫生事业发展和改革遗留问题处理;
  (4) “动产买断,不动产租赁”,将医院固定资产租赁给经营者使用,经营者享有节余的经营收益,承担经营风险。
3、公立医院在改制过程中涉及到产权问题时所应注意的事项
公立医院在改制前、改制过程中以及改制完成后均会涉及到产权问题。改制前,所涉及到的产权问题是改制能否顺利进行的前提条件,改制过程中所涉及的产权问题以及对产权问题的相关处理,又决定了改制过程结束后,经过改制的公立医院在法律上的地位和性质以及其在改制后如何运作的问题,而在改制后对于产权问题的相关处理则决定了经过改制后的公立医院的命运问题(注:对于改制后所涉及到的产权问题,笔者将放在其他问题中阐述)。因此,产权以及围绕着产权所出现的各种问题,是公立医院改制过程中必须予以重视的问题。具体而言,公立医院在改制前及改制过程中可能涉及到产权这一问题表现在以下几个方面:
(1) 在改制前,公立医院应将其自身自有的产权进行初步的项
目及数量上的统计;
在改制前,公立医院如此作为是为在改制过程中对其自有的有形
或无形资产做好进行评估、验资、界定产权的准备。
(2) 在改制过程中,将自有的资产(有形或无形)委托有执业
资格的评估机构进行评估;
根据现行的《国有资产评估管理办法》的相关规定,在对资产进
行评估时,除非国有资产外,资产评估的一般程序为:a、申请并办理资产评估立项手续(受理申请的部门为国有资产管理部门);b、委托有执业资格的评估机构进行评估;c、申请并办理资产评估报告的确认手续;
(3) 在资产评估完毕后,公立医院可以根据自身改制的方案,
划分合理的股份并招募股金;
公立医院的改制,其终极目的是摆脱现有不合理的医疗体制对自身发展的束缚,以便更好的适应市场经济的发展。而在市场经济环境中,已被理论及实践所证实的能够较好的适应市场环境的主体则是具有资合性质的股份有限责任公司制或即具有资合性质又具有人合性质的有限责任公司制的法人,根据公司法的相关理论可以看出,以上两种不同性质的法人之所以能够很好的适应市场经济,其明确的股权划分以及由股权所决定的相关派生权利的符合科学的行使,起到了重要的作用。因此,在资产评估完毕后,股权的划分及由股权划分完毕后所进行的招募资金等活动,对公立医院改制后所成立的法人的正常运作是有着密切的联系的。
二、 公立医院改制过程中所涉及到的投资与融资的问题
1、 投资与融资的概念
所谓投资,是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。
例如,购买政府公债,购买企业股票和债权,购置设备,兴建工厂,开办商店,增加一种新产品等,都会涉及到货币性流出,并希望取得更多的流入。
根据当前的实践及理论,对于投资这个概念,站在不同的角度可以得出不同的概念,当然其外延也就有所不同,结合公立医院改制的客观情况来看,笔者以为,在公立医院改制过程中所发生的投资,可以将其放在风险投资的范畴内考虑。风险投资(venture capital)在我国是一个约定俗成的具有特定内涵的概念,其实把它翻译成创业投资更为妥当。广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资;狭义的风险投资是指以高新技术为基础,生产与经营技术密集型产品的投资。根据美国全美风险投资协会的定义,风险投资是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、具有巨大竞争潜力的企业中一种权益资本。从投资行为的角度来讲,风险投资是把资本投向蕴藏着失败风险的高新技术及其产品的研究开发领域,旨在促使高新技术成果尽快商品化、产业化,以取得高资本收益的一种投资过程。从运作方式来看,是指由专业化人才管理下的投资中介向特别具有潜能的高新技术企业投入风险资本的过程,也是协调风险投资家、技术专家、投资者的关系,利益共享,风险共担的一种投资方式。 结合我国目前医疗卫生体制的情况来看,在公立医院改制过程中所涉及到的关于投资的问题,将其放入广义概念上的风险投资中去考虑,是具有可行性的,并且,扩大投资概念的外延,可以直接导致公立医院改制过程中融资渠道的多样化,有利于我国公立医院改制的进行。
所谓融资,是指具有经营权利能力的法人或其他组织向社会有偿筹集资金的活动,包括各种股票、债权等有价证券的发行、转让及其他各种形式的集资活动。
2、投资与融资的方式
由投资的概念及当前的实践来看,在公立医院改制过程中,外界对公立医院进行投资的方式包括以下几种:
(1) 托管;
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中华人民共和国个人独资企业法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令(九届第20号)

《中华人民共和国个人独资企业法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年8月30日通过,现予公布,自2000年1月1日起施行。

               中华人民共和国主席 江泽民
                         1999年8月30日

中华人民共和国个人独资企业法


(1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)

  目  录


  第一章 总  则

  第二章 个人独资企业的设立

  第三章 个人独资企业的投资人及事务管理

  第四章 个人独资企业的解散和清算

  第五章 法律责任

  第六章 附  则

  第一章 总  则


  第一条 为了规范个人独资企业的行为,保护个人独资企业投资人和债权人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会

主义市场经济的发展,根据宪法,制定本法。

  第二条 本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人

以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。

  第三条 个人独资企业以其主要办事机构所在地为住所。

  第四条 个人独资企业从事经营活动必须遵守法律、行政法规,遵守诚实信用原则,不得损害社会公共利益。

  个人独资企业应当依法履行纳税义务。

  第五条 国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益。

  第六条 个人独资企业应当依法招用职工。职工的合法权益受法律保护。

  个人独资企业职工依法建立工会,工会依法开展活动。

  第七条 在个人独资企业中的中国共产党党员依照中国共产党章程进行活动。

  第二章 个人独资企业的设立


  第八条 设立个人独资企业应当具备下列条件:

  (一)投资人为一个自然人;

  (二)有合法的企业名称;

  (三)有投资人申报的出资;

  (四)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件;

  (五)有必要的从业人员。

  第九条 申请设立个人独资企业,应当由投资人或者其委托的代理人向个人独资企业所在地的登记机关提交设立申请书、

投资人身份证明、生产经营场所使用证明等文件。委托代理人申请设立登记时,应当出具投资人的委托书和代理人的合法证

明。

  个人独资企业不得从事法律、行政法规禁止经营的业务;从事法律、行政法规规定须报经有关部门审批的业务,应当在

申请设立登记时提交有关部门的批准文件。

  第十条 个人独资企业设立申请书应当载明下列事项:

  (一)企业的名称和住所;

  (二)投资人的姓名和居所;

  (三)投资人的出资额和出资方式;

  (四)经营范围。

  第十一条 个人独资企业的名称应当与其责任形式及从事的营业相符合。

  第十二条 登记机关应当在收到设立申请文件之日起十五日内,对符合本法规定条件的,予以登记,发给营业执照;对

不符合本法规定条件的,不予登记,并应当给予书面答复,说明理由。

  第十三条 个人独资企业的营业执照的签发日期,为个人独资企业成立日期。

  在领取个人独资企业营业执照前,投资人不得以个人独资企业名义从事经营活动。

  第十四条 个人独资企业设立分支机构,应当由投资人或者其委托的代理人向分支机构所在地的登记机关申请登记,领

取营业执照。

  分支机构经核准登记后,应将登记情况报该分支机构隶属的个人独资企业的登记机关备案。

  分支机构的民事责任由设立该分支机构的个人独资企业承担。

  第十五条 个人独资企业存续期间登记事项发生变更的,应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向登记机关申请办

理变更登记。

  第三章 个人独资企业的投资人及事务管理


  第十六条 法律、行政法规禁止从事营利性活动的人,不得作为投资人申请设立个人独资企业。

  第十七条 个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权,其有关权利可以依法进行转让或继承。

  第十八条 个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的,应当依法以家庭共有财

产对企业债务承担无限责任。

  第十九条 个人独资企业投资人可以自行管理企业事务,也可以委托或者聘用其他具有民事行为能力的人负责企业的事

务管理。

  投资人委托或者聘用他人管理个人独资企业事务,应当与受托人或者被聘用的人签订书面合同,明确委托的具体内容和

授予的权利范围。

  受托人或者被聘用的人员应当履行诚信、勤勉义务,按照与投资人签订的合同负责个人独资企业的事务管理。

  投资人对受托人或者被聘用的人员职权的限制,不得对抗善意第三人。

  第二十条 投资人委托或者聘用的管理个人独资企业事务的人员不得有下列行为:

  (一)利用职务上的便利,索取或者收受贿赂;

  (二)利用职务或者工作上的便利侵占企业财产;

  (三)挪用企业的资金归个人使用或者借贷给他人;

  (四)擅自将企业资金以个人名义或者以他人名义开立帐户储存;

  (五)擅自以企业财产提供担保;

  (六)未经投资人同意,从事与本企业相竞争的业务;

  (七)未经投资人同意,同本企业订立合同或者进行交易;

  (八)未经投资人同意,擅自将企业商标或者其他知识产权转让给他人使用;

  (九)泄露本企业的商业秘密;

  (十)法律、行政法规禁止的其他行为。

  第二十一条 个人独资企业应当依法设置会计帐簿,进行会计核算。

  第二十二条 个人独资企业招用职工的,应当依法与职工签订劳动合同,保障职工的劳动安全,按时、足额发放职工工

资。

  第二十三条 个人独资企业应当按照国家规定参加社会保险,为职工缴纳社会保险费。

  第二十四条 个人独资企业可以依法申请贷款、取得土地使用权,并享有法律、行政法规规定的其他权利。

  第二十五条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,以任何方式强制个人独资企业提供财力、物力、人力;

对于违法强制提供财力、物力、人力的行为,个人独资企业有权拒绝。


  第四章 个人独资企业的解散和清算


  第二十六条 个人独资企业有下列情形之一时,应当解散;

  (一)投资人决定解散;

  (二)投资人死亡或者被宣告死亡,无继承人或者继承人决定放弃继承;

  (三)被依法吊销营业执照;

  (四)法律、行政法规规定的其他情形。

  第二十七条 个人独资企业解散,由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算。

  投资人自行清算的,应当在清算前十五日内书面通知债权人,无法通知的,应当予以公告。债权人应当在接到通知之日

起三十日内,未接到通知的应当在公告之日起六十日内,向投资人申报其债权。

  第二十八条 个人独资企业解散后,原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任,但债权人在五年内未

向债务人提出偿债请求的,该责任消灭。

  第二十九条 个人独资企业解散的,财产应当按照下列顺序清偿:

  (一)所欠职工工资和社会保险费用;

  (二)所欠税款;

  (三)其他债务。

  第三十条 清算期间,个人独资企业不得开展与清算目的无关的经营活动。在按前条规定清偿债务前,投资人不得转移、

隐匿财产。

  第三十一条 个人独资企业财产不足以清偿债务的,投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。

  第三十二条 个人独资企业清算结束后,投资人或者人民法院指定的清算人应当编制清算报告,并于十五日内到登记机

关办理注销登记。

  第五章 法律责任

  第三十三条 违反本法规定,提交虚假文件或采取其他欺骗手段,取得企业登记的,责令改正,处以五千元以下的罚款;

情节严重的,并处吊销营业执照。

  第三十四条 违反本法规定,个人独资企业使用的名称与其在登记机关登记的名称不相符合的,责令限期改正,处以二

千元以下的罚款。

  第三十五条 涂改、出租、转让营业执照的,责令改正,没收违法所得,处以三千元以下的罚款;情节严重的,吊销营

业执照。

  伪造营业执照的,责令停业,没收违法所得,处以五千元以下的罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十六条 个人独资企业成立后无正当理由超过六个月未开业的,或者开业后自行停业连续六个月以上的,吊销营业

执照。

  第三十七条 违反本法规定,未领取营业执照,以个人独资企业名义从事经营活动的,责令停止经营活动,处以三千元

以下的罚款。

  个人独资企业登记事项发生变更时,未按本法规定办理有关变更登记的,责令限期办理变更登记;逾期不办理的,处以

二千元以下的罚款。

  第三十八条 投资人委托或者聘用的人员管理个人独资企业事务时违反双方订立的合同,给投资人造成损害的,承担民

事赔偿责任。

  第三十九条 个人独资企业违反本法规定,侵犯职工合法权益,未保障职工劳动安全,不缴纳社会保险费用的,按照有

关法律、行政法规予以处罚,并追究有关责任人员的责任。

  第四十条 投资人委托或者聘用的人员违反本法第二十条规定,侵犯个人独资企业财产权益的,责令退还侵占的财产;

给企业造成损失的,依法承担赔偿责任;有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十一条 违反法律、行政法规的规定强制个人独资企业提供财力、物力、人力的,按照有关法律、行政法规予以处

罚,并追究有关责任人员的责任。

  第四十二条 个人独资企业及其投资人在清算前或清算期间隐匿或转移财产,逃避债务的,依法追回其财产,并按照有

关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十三条 投资人违反本法规定,应当承担民事赔偿责任和缴纳罚款、罚金,其财产不足以支付的,或者被判处没收

财产的,应当先承担民事赔偿责任。

  第四十四条 登记机关对不符合本法规定条件的个人独资企业予以登记,或者对符合本法规定条件的企业不予登记的,

对直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十五条 登记机关的上级部门的有关主管人员强令登记机关对不符合本法规定条件的企业予以登记,或者对符合本

法规定条件的企业不予登记的,或者对登记机关的违法登记行为进行包庇的,对直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪

的,依法追究刑事责任。

  第四十六条 登记机关对符合法定条件的申请不予登记或者超过法定时限不予答复的,当事人可依法申请行政复议或提

起行政诉讼。

  第六章 附  则

  第四十七条 外商独资企业不适用本法。

  第四十八条 本法自2000年1月1日起施行。
  [内容摘要]:随着我国市场经济的发展,房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定,但其规定却较为分散,且其中又有许多不科学乃至不合理之处,有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点,对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合,并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。

  [关键词]:担保物权;抵押权;房地产

  房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展,而产生的一种房地产利用方式,也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大,由其作为债权担保之标的物,对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展,尤其是房地产业的发展,近年来,房地产抵押已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。

  一、房地产抵押权的性质

  所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

  (一)房地产抵押权的物权性

  关于抵押权的性质,在学理上有不同的观点,有主张抵押权为物权者,有主张抵押权为债权者,有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看,对于抵押权制度的立法,主要有三种立法例:第一,将抵押权放在民法典的物权法中,视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例;第二,将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三,制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计,即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。

  笔者认为,房地产抵押权为担保物权,其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性,从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

  (二)房地产抵押权的价值权性

  房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权,其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性,也是所有物的担保的共同属性。

  房地产抵押权的价值权性,是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权,其所支配的对象不是房地产实体,而是其价值。

  房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权,其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配,通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权,权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

  担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生,即是这一趋向的表现。

  房地产抵押权既不需要所有权的转移,也不需要对抵押物实体的支配,而是在于对抵押物价值的把握,能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说,相对于质权和留置权,房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

  二、房地产抵押权的设定

  房地产抵押权为担保物权,根据物权法定主义及物权公示、公信主义,除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外,房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权,所以在我国,房地产抵押权的设定条件有二:房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

  (一)房地产抵押合同

  房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议,依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权,债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

  房地产抵押合同为要式合同,抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同,应当采用书面形式并记载法律规定的内容,主要包括:⑴债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;⑵被担保主债权种类、数额;⑶债务人履行债务的期限;⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;⑸抵押担保的范围;⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的,当事人应当予以补正。

  (二)房地产抵押权登记

  房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件,混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同,依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为,是房地产抵押权成立的要件。

  房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请,填写并递交房地产抵押登记表,同时提交法律规定的应当提交的登记文件,主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查,审查合格者,予以核准登记并公告。

  三、房地产抵押权的效力

  房地产抵押权一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。

  (一)房地产抵押权的对内效力