【摘要】随着城市建设的快速推进，我国大量城中村和城市郊区的集体土地纳入征收范围。按照我国现有法律制度规定，征收集体土地的同时，该土地之上的房屋也一并纳入征收范围。征收集体土地上的房屋，应当予以补偿。我国现有集体土地上房屋征收补偿制度存在缺乏统一补偿标准、补偿偏低、补偿程序混乱、补偿主体不统一等缺陷，有待进一步完善。我国应当对集体土地上房屋征收补偿制度进行统一立法，确定补偿标准，规范补偿程序，完善征收补偿制度，保障集体土地上房屋征收补偿依法、有序进行，维护集体土地上房屋所有权人的合法权益。
【关键词】集体土地 房屋 征收 补偿 分析
我国集体土地房屋征收补偿制度无论在补偿标准，还是在补偿程序方面存在诸多缺陷。当前，我国正在加快城市国有土地上房屋征收补偿制度的立法进程，也应当顺势启动集体土地上房屋征收补偿制度的立法，全面完善我国房屋征收补偿制度。
一、从一个案例说起
北京市房山区窦店镇某村村民建设的房屋于二??九年划入拆迁范围，该房屋占用的集体土地征收为国有土地。北京市房山区土地行政主管部门没有支付土地补偿，房屋拆迁许可证载明的拆迁人也没有支付土地补偿。在该村民的一再要求下，最终，其所在的村委会与其签订了一份补偿协议，支付了一定的区位补偿费。该村民始终无法明白，明明是政府征收其所在村的集体土地，征收其建设的集体土地上的房屋，为何自己没有从政府那里拿到土地补偿款；明明是拆迁人按照拆迁许可证拆除自己建设的房屋，为何该拆迁人也未支付任何相应的土地补偿，而由村委会出面支付区位补偿费。最终，该村民委托吕国华律师向法院提起了诉讼，要求相关单位支付土地补偿款。这个案例是我国当前集体土地上房屋征收补偿中的典型案例。我国没有关于集体土地上房屋征收标准和程序的统一立法。迄今为止，我国有关集体土地上房屋征收补偿均由各地作出具体规定。上面提及的案例中的征收补偿标准和程序也是将北京市人民政府制定的地方政府规章——《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》作为补偿基本依据。我国缺乏对集体土地上房屋征收补偿制度的统一立法，一些地方“各自为政”，实践中集体土地上房屋征收补偿引发了不少亟待解决的问题。
二、当前集体土地上房屋征收补偿制度失范分析
《中华人民共和国土地管理法》将集体土地上的房屋一并纳入地上附着物的范围，但对征收集体土地上房屋补偿标准和程序没有进行明确规定，而只是笼统规定集体土地上房屋征收补偿标准由各省、自治区和直辖市制定。事实上，除北京等少数发达地区制定了诸如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等地方政府规章或地方性法规之外，我国其它绝大部分省份迄今尚未对征收集体土地上房屋补偿标准作出规定。在我国相当大的区域内，征收集体土地上房屋仍然依靠行政命令，而非法律程序，房屋补偿仍具有极大的随意性。大量失地农民的合法权益被非法侵害，导致因征收引发的群体性事件频频见诸报端，集体土地上房屋征收案件占上访案件的比重居高不下。一些地方政府为了减少征收成本，制定的补偿标准明显偏低，不但无法维持失地农民的基本生活水平，也无法保障其长远生计。①一些地方政府为了提高征收的效率，忽视群众的程序权益，征收报批之前，不进行公告，也不进行听证，不组织专家进行论证，导致征收程序失范，激化了征收双方的矛盾。②现有法律对补偿时间没有作出明确规定，有的地方先补偿，后征收；有的地方先征收，后补偿，导致补偿程序因地而异，极其混乱。另外，我国现有集体土地上房屋征收制度还存在征收补偿主体混乱不清的严重情形。根据现有土地管理法律、法规的规定，政府是集体土地上房屋征收制度的唯一主体，根据“谁用地，谁安置”的原则，政府应当向被征收土地的农民支付土地补偿。但是政府征收集体土地涉及房屋拆迁的，往往许可其它单位为拆迁人，由拆迁人作为补偿的义务主体。一些地方征地过程中，拆迁人将动员拆迁的任务交给村委会组织动员，实践中又经常发生村委会和村民签订补偿协议进而向村民支付土地补偿的情形。③总之，我国现有集体土地上房屋征收补偿制度存在补偿标准和补偿主体不统一、缺乏具体补偿程序等多种缺陷，有待于进一步更正和完善。
三、未来集体土地上房屋征收补偿制度立法建议
《城市国有土地上房屋征收补偿条例》征求意见稿出台后，城市国有土地上房屋征收补偿制度立法化进程加速。令人遗憾的是，我国集体土地上房屋征收补偿制度仍未纳入国家立法进程。随着城市化建设的加速，越来越多的集体土地将被征收为国有土地，集体土地上房屋征收补偿制度攸关众多被征收人的切身利益，攸关我国土地征收制度的发展和完善，攸关我国经济的健康发展和社会的和谐稳定。④我国应当对集体土地上房屋征收补偿制度进行统一立法，为此，笔者提出以下几点建议。首先，制定统一的补偿标准。我国国土面积大，各地经济发展情况不同，制定统一的补偿标准不能体现在具体补偿数额的统一上，而应当结合当地房地产市场价格进行。征收集体土地上房屋补偿，应当不低于当地周边商品房的市场交易价格。其次，规范补偿程序。为了规避集体土地上房屋征收之后原居住人无房可住的情形发生，应当由政府支付相应的补偿之后，再组织实施具体的房屋拆除活动。最后，由政府作为征收补偿义务主体。将政府作为唯一的征收补偿义务主体，征收集体土地上房屋的行为由政府作出，征收集体上房屋的补偿也应当由政府依法支付。笔者认为，未来立法中兼顾这三个方面，既可以保障我国集体土地上房屋征收活动顺利进行，又可以切实维护被征收人的切身利益。
四、结语
我国城市的进一步发展，势必导致更多的集体土地征收为国有土地，集体土地上房屋征收补偿关系千家万户的利益。为了遏制地方政府违法用地、追求政绩的冲动，为了我国经济的健康、稳定发展，为了维护被征收人的切身利益和社会的和谐稳定，我国应当在推动城市国有土地上房屋征收补偿制度立法的同时，尽快启动集体土地上房屋征收补偿制度的立法进程。正视我国现有征收集体土地上房屋补偿制度存在的补偿标准和补偿主体不统一、补偿偏低、补偿程序不规范的问题，有助于在未来集体土地房屋征收补偿制度立法中矫枉过正。吕国华律师长期从事不动产征收法律服务，在实践中偶有所思，偶有所得，抛砖引玉，希冀拙文对推动我国集体土地房屋征收补偿制度建设有所裨益。
注释：
①参见程洁：《土地征用纠纷的司法审查权》，载《法学研究》2004年第2期。
②参见陈云霞、张利国、史晓娟：《论征收集体土地房屋拆迁法律问题》，载《西南民族大学学报(人文社科版)》2006年09期。
③参见杨世建：《公民参与是解决城市房屋征收补偿问题的关键》，载《山东科技大学学报(社会科学版)》 2010年02期。
④参见孙佑海：《与城市房屋征收拆迁补偿制度的变革》,载《中州学刊》2008年第2期。
【作者简介】吕国华，北京专职律师，山东人，毕业于北京大学，法律硕士，长期定向从事集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收等不动产征收相关法律服务，联系电话：13811168718。
池州市人民政府关于印发池州市人民防空工程建设与维护管理实施办法的通知
安徽省池州市人民政府
池州市人民政府关于印发池州市人民防空工程建设与维护管理实施办法的通知
池政〔2006〕35号
各县、区人民政府，九华山风景区管委会，开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：
现将《池州市人民防空工程建设与维护管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
二〇〇六年七月四日
池州市人民防空工程建设与维护管理实施办法
第一条 为了有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全，根据《中华人民共和国人民防空法》、《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称人民防空工程（以下简称人防工程）包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，结合民用建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室），以及与其配套的出入通道、口部伪装房等附属设施。
本办法所称民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。
第三条 人防工程建设纳入国民经济和社会发展规划。人防工程建设规划应当纳入城市总体规划；城市分区规划和详细规划，应有人防工程建设的内容和要求。
第四条 人防工程建设遵循“长期准备、重点建设、平战结合”的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设及提高城市整体功能相结合的原则，结合旧城改造，新区开发，统筹安排，同步发展，全面提高人防建设战备效益、社会效益和经济效益。
第五条 各级政府人民防空办公室（以下称人防主管部门）是本级人防工程建设与管理维护的主管部门。发展改革、建设、国土资源、公安消防、财政、物价、规划、房管等部门应在各自的职责范围内共同做好人防工程建设工作。
第六条 城市规划区和重要经济目标区新建民用建筑应按照下列标准同步修建防空地下室：
(一)新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6级以上；
(二)新建居民住宅(含危房翻新住宅)楼，除第一项规定以外，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6B级；
(三)新建除第一项、第二项外的民用建筑，按地面总建筑面积2%修建，其抗力等级应达到6级以上。
第七条 因地质、地形、结构、施工等原因不宜就地修建防空地下室的民用建筑，建筑单位必须报经人防主管部门审批后，按规定缴纳人民防空工程易地建设费，由人防主管部门统一规划，集中修建防空地下室。
人防工程易地建设费，按照应建防空地下室的面积计收，收费标准执行省物价局、省财政厅、省人民防空办公室皖价房〔2003〕195号和皖价房〔2003〕258号文件的规定。
第八条 人防工程易地建设费全额缴入财政专户，纳入人防经费预算管理，专项用于人防工程建设，任何单位和个人不得平调、截留、挪用。
第九条 人防主管部门应当参与城市新建民用建筑计划和项目报建联审工作。人民防空主管部门审查城市新建民用建筑报建项目的下列内容：
（一）结合项目修建防空地下室的方案；
（二）防空地下室防护方面的初步设计和施工图设计文件；
（三）易地修建人防工程的条件。
防空地下室防护设计文件审核纳入民用建筑施工图设计文件审查。施工图审查机构对应建防空地下室的民用建筑施工图设计文件审查时，应通知人防主管部门对防空地下室防护设计文件进行审核，经审核符合要求的，人防主管部门出具民用建筑防空地下室建设意见书。未取得防空地下室建设意见书的民用建筑项目，规划行政主管部门不得发给建设工程规划许可证，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得组织开工。
第十条 城市新建民用建筑按规定修建防空地下室是建设单位和个人应尽的人民防空义务。
除法律、法规和国家规定外，任何组织和个人不得批准人民防空设防城市或其某区域不修建防空地下室，不得批准减免应建防空地下室的面积和易地建设费。
第十一条 人防工程的勘察、设计，必须由具备相应资质等级的单位结合民用建筑一并设计。设计应当执行人防工程建设强制性标准和设计规范。
修建人防工程选用的防护设备，必须符合国家规定的标准。
第十二条 防空地下室工程的施工，必须由具备建设行政主管部门颁发的相应资质等级的建筑单位承担。人防主管部门应当参与防空地下室施工质量监督工作。
第十三条 修建防空地下室必须达到国家规定的防护等级和标准，确需改变的，应报人防主管部门批准。
第十四条 建设工程竣工后，建设单位在组织竣工验收时，应当有人防主管部门参与，对结合民用建筑修建的防空地下工程同步整体验收。验收合格的人防工程，方可交付使用；对质量不合格的人防工程，人民防空主管部门应责令建设单位采取补救措施，直至合格。
第十五条 投资建设人防工程的投资者有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。
鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务。不需要保密的人防工程平时可按规定用作商场、车库、仓库、文化娱乐场所、旅社等营业场所。
实施前款规定行为应当报人防主管部门备案。
第十六条 单位自建的防空地下室，平时由投资单位使用、维护和管理，战时服从人防主管部门统一调度，作为防空袭等战时活动场所。
利用防空地下室工程易地建设费修建的防空地下室，由人防主管部门统一使用、维护和管理，或者交本级人民政府指定的单位使用和维护，由人防主管部门对工程的使用和维护进行监督检查。
第十七条 新建民用建筑，违反本办法第六条规定不修建防空地下室的，由人防主管部门依法对当事人给予警告，责令限期修建，可以按应建防空地下室建筑面积每平方米60至100元的标准并处罚款，罚款额最高不超过10万元。
前款规定责令限期修建，因条件限制无法补建的，按建设同等面积、同等标准的防空地下室所需造价缴纳建设费用，由人防主管部门易地修建。
第十八条 有下列情形之一的，由人防主管部门依法责令限期改正，并可以对个人并处5千元以下的罚款，对单位并处1万元至5万元的罚款；造成损失的，应依法赔偿损失：
（一）侵占人防工程的；
（二）不按国家规定的防护标准和质量标准修建人防工程的；
（三）违反国家和省有关规定，改变人防工程主体结构，拆除人防工程设备设施的；
（四）拆除人防工程拒不补建的；
（五）向人防工程内部及其孔口、出入口排泄废水、废气或者倾倒固体废弃物；
（六）占用、堵塞人防工程疏散道路、通风孔口和出入口；
（七）覆盖、损坏人防工程的测量标志；
（八）在坑道式人防工程上方和两侧50米范围内取土、采石或在地道式、掘开式、附建式人防工程周围2米内取土;
（九）其它危害人防工程的安全和使用效能的。
第十九条 对人防主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请复议，也不提起行政诉讼，又不履行人防主管部门作出的具体行政行为的，由人防主管部门申请人民法院强制执行。
第二十条 人防主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、挪用人防工程易地建设费或者有其它违法、失职行为构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第二十一条 本办法由市人民防空办公室负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。
