黑龙江省城镇企业职工基本养老保险规定（修正）
黑龙江省人民政府
黑龙江省城镇企业职工基本养老保险规定（修正）
黑龙江省人民政府
（1998年7月10日黑龙江省人民政府令第16号发布 2000年9月28日根据《黑龙江省人民政府关于修改〈黑龙江省城镇企业职工基本养老保险规定〉的决定》修正发布）
第一章 总则
第一条 为保障城镇企业职工离退休后的基本生活，维护社会稳定，促进经济和社会发展，根据《中华人民共和国劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》等有关法律、法规和国家有关规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省辖区内的下列城镇企业及其职工：
（一）国有企业；
（二）集体企业；
（三）股份制企业；
（四）股份合作制企业；
（五）中外合资经营、中外合作经营、外商独资企业及其中方职工；
（六）私营企业；
（七）法律、法规以及国家规定的其他应当参加基本养老保险的企业。
第三条 城镇企业及其职工应当参加基本养老保险，并按月缴纳基本养老保险费。
参加基本养老保险的职工，达到规定的退休年龄和缴纳基本养老保险费年限，应当享受基本养老保险待遇。
第四条 城镇企业职工基本养老保险逐步实行省级社会统筹，并建立省级基本养老保险调剂金制度。调剂金管理办法由省人民政府另行规定。
第五条 城镇企业职工基本养老保险实行保障水平与生产力发展水平相适应，社会互济与自我保障、公平与效率、权利与义务相结合的原则。
第六条 基本养老保险费由企业和职工共同负担，实行社会统筹与个人账户相结合。
第七条 劳动保障行政部门主管基本养老保险工作。劳动保障行政部门按照国家和省规定设立的经办基本养老保险业务的社会保险经办机构（以下简称社会保险经办机构），依照本规定具体承办基本养老保险工作。
地方税务机关负责基本养老保险费的征收工作。农垦、森工系统（不含伊春林业管理局和已参加当地基本养老保险社会统筹的单位）基本养老保险费的征收和管理，按照国家和省有关规定执行。
第八条 基本养老保险登记和基本养老保险费征缴管理，按照国家和省有关规定执行。
第二章 基本养老保险基金的筹集与管理
第九条 基本养老保险基金的来源：
（一）企业缴纳的基本养老保险费；
（二）职工缴纳的基本养老保险费；
（三）基本养老保险基金的利息收入；
（四）企业拖欠缴纳基本养老保险费的滞纳金；
（五）财政补贴；
（六）其他收入。
第十条 企业应当按照上一年度本企业职工月平均工资总额的20％缴纳基本养老保险费。
实行省级社会统筹前，基本养老保险费用负担过重的市、地区，企业缴纳基本养老保险费比例确需超过20％的，应当经市人民政府（行署）审核后，报省人民政府批准。
第十一条 破产企业应当按照法定程序清偿欠缴的基本养老保险费，并一次性支付相当于其离退休人员10年基本养老金的费用。
第十二条 职工应当按照本人月缴纳基本养老保险费工资（以下简称缴费工资）的一定比例缴纳基本养老保险费，具体比例由省人民政府逐年确定，最高不超过8％。
职工本人月缴费工资高于当地职工月平均工资300％的，超过部分不缴纳基本养老保险费；职工本人月缴费工资低于当地职工月平均工资60％的，按照当地职工月平均工资的60％缴纳基本养老保险费。
职工缴纳基本养老保险费至规定退休年龄为止，职工离退休、退职后不再缴纳基本养老保险费。
第十三条 企业和职工应当以货币形式全额缴纳基本养老保险费，不得减免。
企业缴纳的基本养老保险费在缴纳税前列支；职工缴纳的基本养老保险费，按照国家规定不计征个人所得税。
职工应当缴纳的基本养老保险费，由所在单位从其本人工资中代扣代缴。
第十四条 征收的基本养老保险费存入财政部门在国有商业银行开设的社会保障基金财政专户。
存入银行的基本养老保险基金，按照同期中国人民银行公布的城乡居民储蓄存款利率计息。所得利息纳入基本养老保险基金。
第十五条 基本养老保险基金实行收支两条线管理，专款专用。任何单位和个人不得截留、侵占、挪用，也不得用于平衡财政预算。
第十六条 基本养老保险基金的预算、决算，由社会保险经办机构编制，经同级劳动保障行政部门复核，同级财政部门审核，本级人民政府审批后，报上级财政部门、劳动保障行政部门备案。
社会保险经办机构办理基本养老保险业务应当接受财政、审计、银行等部门以及工会组织的监督。
第十七条 劳动保障行政部门或者地方税务机关依法对企业缴纳基本养老保险费情况进行检查时，被检查人应当提供有关资料，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。
劳动保障行政部门或者地方税务机关的工作人员在行使前款所列职权时，应当出示执行公务证件。
第十八条 劳动保障行政部门或者地方税务机关调查基本养老保险费征缴违法案件时，有关部门、单位应当给予支持、协助。
第十九条 社会保险经办机构受劳动保障行政部门的委托，可以进行与基本养老保险费征缴有关的检查、调查工作。
第二十条 任何组织和个人对有关基本养老保险费征缴的违法行为，有权举报。劳动保障行政部门或者地方税务机关对举报应当及时调查，按照规定处理，并为举报人保密。
第三章 基本养老保险基金的使用及个人账户
第二十一条 基本养老保险基金用于：
（一）支付离退休、退职人员的基本养老金；
（二）调整离退休、退职人员基本养老金所需资金；
（三）国家规定的其他支出。
第二十二条 社会保险经办机构应当按照公民身份号码为参加基本养老保险的职工建立终身不变的个人账户，并核发《职工养老保险手册》。
第二十三条 社会保险经办机构应当按照职工本人月缴费工资的11％记入职工个人账户。
个人账户包括：
（一）职工缴纳的基本养老保险费；
（二）企业缴纳的基本养老保险费按照职工个人月缴费工资的一定比例计入部分；
（三）个人账户累计储存额的记账利息。
记账利率参照同期中国人民银行公布的城乡居民储蓄存款利率确定，并由省社会保险经办机构定期公布。
职工退休领取基本养老金后，个人账户余额继续计息。利息的计算办法按照有关规定执行。
第二十四条 本规定施行前已建立职工个人账户，并记入职工缴纳基本养老保险费和由企业缴纳基本养老保险费中计入部分的全部储存额予以保留，合并计入本规定施行后的个人账户。
第二十五条 个人账户储存额不得提前支取。社会保险经办机构和企业应当如实记录个人账户内容，定期向职工公布个人账户储存额，并提供查询服务。
第二十六条 参加基本养老保险的职工，在统筹区域内调动工作的，不转移个人账户；跨统筹区域调动的，个人账户随同转移。
省外参加基本养老保险的职工调入省内的，应当将其个人账户随同转移到调入地的社会保险经办机构。
第二十七条 企业及其职工欠缴基本养老保险费或者职工失业停止缴纳基本养老保险费的，间断缴纳基本养老保险费期间，不计算缴纳基本养老保险费年限，其个人账户予以保留，不间断计息。重新缴纳基本养老保险费的，前后缴纳基本养老保险费年限和个人账户的储存额累计计算，
并补缴间断期间的基本养老保险费及其利息。
第二十八条 职工应当同时具备下列条件，方可按月领取基本养老金：
（一）达到退休年龄；
（二）缴纳基本养老保险费年限（含视同缴纳基本养老保险费年限，下同）满15年。
职工离退休年龄按照国家现行规定执行。
第二十九条 职工达到退休年龄时，缴纳基本养老保险费年限不满15年的，应当一次性支付个人账户储存额，并终止基本养老保险关系。不得补缴基本养老保险费增加缴纳基本养老保险费年限，以享受基本养老保险待遇。
实行社会统筹与个人账户相结合前参加工作，实行社会统筹与个人账户相结合后达到退休年龄的，除按照规定支付个人账户储存额外，视同缴纳基本养老保险费年限每满1年，支付一个半月的职工本人指数化月平均工资。
第三十条 实行社会统筹与个人账户相结合办法前参加工作，并符合本规定第二十八条规定的，按月领取的基本养老金由基础养老金、个人账户养老金和过渡性养老金组成。基础养老金每月按照职工退休时市、地区上一年度职工月平均工资乘以20％计发；个人账户养老金每月按照职
工退休时个人账户储存额除以120计发；过渡性养老金每月按照职工本人的指数化月平均缴费工资乘以实行社会统筹与个人账户相结合办法前缴纳基本养老保险费年限再乘以1．4％计发。
按照前款规定计算的基本养老金数额低于国家原规定职工离退休费计发标准的，应当用调节金补足。
高于国家原规定职工离退休费计发标准的，按照一定幅度予以限制。
第三十一条 实行社会统筹与个人账户相结合办法后参加工作，并符合本规定第二十八条规定的，按月领取的基本养老金由基础养老金和个人账户养老金组成。基础养老金每月按照职工退休时市、地区上一年度职工月平均工资乘以20％计发；个人账户养老金每月按照职工退休时个人
账户储存额除以120计发。
第三十二条 本规定施行前已经离退休、退职人员的基本养老金的计发标准按照国家和省有关规定执行。
第三十三条 企业下岗职工应当按照有关规定连续缴纳基本养老保险费，下岗前的缴纳基本养老保险费年限与下岗后的缴纳基本养老保险年限合并计算，达到退休年龄时，按照本规定享受相应的基本养老保险待遇。
第三十四条 职工失业以后达到退休年龄，缴纳基本养老保险费年限累计满15年的，方可按月领取基本养老保险金。
第三十五条 职工退休前欠缴的基本养老保险费，未按照规定补缴的，其基本养老金的计发按照国家和省有关规定执行。
第三十六条 享受基本养老金的退休人员，已领取完个人账户储存额时，社会保险经办机构应当继续支付基本养老金，直至其死亡。
第三十七条 职工或者退休人员尚未领取或者未领取完个人账户储存额死亡的，个人账户中个人缴纳的基本养老保险费（含利息）或者余额，一次性支付给职工或者退休人员指定的受益人或者法定继承人；个人账户中从企业缴纳基本养老保险费计入部分，并入基本养老保险基金。
第三十八条 离退休、退职人员的基本养老金按照国家和省有关规定进行调整。
调整增加离退休、退职人员的基本养老金，按照职工离退休、退职时个人账户养老金和基础养老金各占基本养老金的比例，分别从个人账户储存余额和基本养老保险基金中列支。
第三十九条 职工出国或者到香港、澳门、台湾定居的，凭有关证明，经本人申请，可以把个人账户中个人缴纳基本养老保险费部分（含利息）一次性支付给本人，并终止养老保险关系。从企业缴纳的基本养老保险费中划转计入个人账户部分，转入基本养老保险基金。
离退休、退职人员出国或者到香港、澳门、台湾定居的，每6个月提供一次生存证明，可以由其指定的代理人按月领取基本养老金，直至其死亡，也可以选择一次性领取个人账户储存额（含利息）的基本养老金，不再享受调整基本养老金所增加的待遇，并终止养老保险关系。
第四十条 实行社会统筹与个人账户相结合办法后获得劳动模范等称号的职工，由奖励单位给予一次性奖励或者由本单位为其办理补充养老保险，退休时不再提高基本养老金计发标准。
第四章 法律责任
第四十一条 企业未按照规定缴纳或者代扣代缴基本养老保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳；逾期仍未缴纳的，除补缴欠缴数额外，自欠缴之日起，按日加收2‰的滞纳金，并处以欠缴额20％以下罚款。
第四十二条 违反本规定骗取基本养老金的，由劳动保障行政部门责令改正，收缴骗取的基本养老金，并处骗取额2倍以上5倍以下罚款。
第四十三条 违反本规定截留、侵占、挪用基本养老保险基金的，按照有关法律、法规规定给予处罚，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第四十四条 劳动保障行政部门、地方税务机关和社会保险经办机构工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，造成基本养老保险费流失的，由劳动保障行政部门或者地方税务机关追回流失的基本养老保险费；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第四十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
逾期不申请行政复议，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十六条 违反本规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十七条 本规定所称指数化月平均缴费工资，是指职工退休时市、地区上一年度职工月平均工资乘以职工历年年缴费工资与当年的市、地区职工年平均工资的比值的平均值。
本规定所称视同缴纳基本养老保险费年限，是指职工全部工作年限中，其实际缴纳基本养老保险费年限之前的按照国家规定计算的连续工作时间。
第四十八条 实行企业化管理的事业单位及其职工的基本养老保险参照本规定执行。
第四十九条 本规定由省劳动保障行政部门负责应用解释。
第五十条 本规定自1998年8月1日起施行。
（2000年9月28日省人民政府第五十九次常务会议讨论通过，自2000年10月1日起施行 黑龙江省人民政府令第12号公布）
黑龙江省人民政府决定对《黑龙江省城镇企业职工基本养老保险规定》作如下修改：
一、第一条中“《中华人民共和国劳动法》”后增加“、社会保险费征缴暂行条例》”字样。
二、删去第二条第（五）项、第十三条、第二十九条、第三十九条。
三、第七条修改为：“劳动保障行政部门主管基本养老保险工作。劳动保障行政部门按照国家和省规定设立的经办基本养老保险业务的社会保险经办机构（以下简称社会保险经办机构），依照本规定具体承办基本养老保险工作。
地方税务机关负责基本养老保险费的征收工作。农垦、森工系统（不含伊春林业管理局和已参加当地基本养老保险社会统筹的单位）基本养老保险费的征收和管理，按照国家和省有关规定执行。”
四、第七条后增加一条，作为第八条：“基本养老保险登记和基本养老保险费征缴管理，按照国家和省有关规定执行。”
五、第十条改为第十一条，修改为：“破产企业应当按照法定程序清偿欠缴的基本养老保险费，并一次性支付相当于其离退休人员10年基本养老金的费用。”
六、第十一条改为第十二条，第一款修改为：“职工应当按照本人月缴纳基本养老保险费工资（以下简称缴费工资）的一定比例缴纳基本养老保险费，具体比例由省人民政府逐年确定，最高不超过8％。”
第三款修改为：“职工缴纳基本养老保险费至规定退休年龄为止，职工离退休、退职后不再缴纳基本养老保险费。”
七、第十二条改为第十三条，将“本人”字样删去，并增加两款，作为第一款、第三款：
第一款：“企业和职工应当以货币形式全额缴纳基本养老保险费，不得减免。”
第三款：“职工应当缴纳的基本养老保险费，由所在单位从其本人工资中代扣代缴。”
八、第十四条、第十五条合并为一条，作为第十四条，修改为：“征收的基本养老保险费存入财政部门在国有商业银行开设的社会保障基金财政专户。
存入银行的基本养老保险基金，按照同期中国人民银行公布的城乡居民储蓄存款利率计息。所得利息纳入基本养老保险基金”。
九、第十七条改为第十六条，第一款修改为：“基本养老保险基金的预算、决算，由社会保险经办机构编制，经同级劳动保障行政部门复核，同级财政部门审核，本级人民政府审批后，报上级财政部门、劳动保障行政部门备案。”
十、第十八条改为第十七条，修改为：“劳动保障行政部门或者地方税务机关依法对企业缴纳基本养老保险费情况进行检查时，被检查人应当提供有关资料，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。
劳动保障行政部门或者地方税务机关的工作人员在行使前款所列职权时，应当出示执行公务证件。”
十一、第十七条后增加三条，作为第十八条、第十九条、第二十条：
1、“第十八条劳动保障行政部门或者地方税务机关调查基本养老保险费征缴违法案件时，有关部门、单位应当给予支持、协助。”
2、“第十九条社会保险经办机构受劳动保障行政部门的委托，可以进行与基本养老保险费征缴有关的检查、调查工作。”
3、“第二十条任何组织和个人对有关基本养老保险费征缴的违法行为，有权举报。劳动保障行政部门或者地方税务机关对举报应当及时调查，按照规定处理，并为举报人保密。”
十二、第二十条改为第二十二条，将其中“国家质量技术监督部门公布的社会保障号码”改为“公民身份号码”。
十三、第二十三条改为第二十五条，在“定期向职工公布个人账户储存额”后增加“，并提供查询服务”字样。
十四、第二十五条改为第二十七条，在“并补缴间断期间的基本养老保险费”后增加“及其利息”字样。
十五、第二十六条后增加一条，作为第二十九条：“职工达到退休年龄时，缴纳基本养老保险费年限不满15年的，应当一次性支付个人账户储存额，并终止基本养老保险关系。不得补缴基本养老保险费增加缴纳基本养老保险费年限，以享受基本养老保险待遇。
实行社会统筹与个人账户相结合前参加工作，实行社会统筹与个人账户相结合后达到退休年龄的，除按照规定支付个人账户储存额外，视同缴纳基本养老保险费年限每满1年，支付一个半月的职工本人指数化月平均工资。”
十六、第二十七条改为第三十条，并将第二款中“实行省级社会统筹前，调节金的数额由市人民政府（行署）规定。”的内容删去。
十七、第三十条改为第三十二条，修改为：“本规定施行前已经离退休、退职人员的基本养老金的计发标准按照国家和省有关规定执行。”
十八、第三十二条后增加一条，作为第三十五条：“职工退休前欠缴的基本养老保险费，未按照规定补缴的，其基本养老金的计发按照国家和省有关规定执行。”
十九、第三十五条改为第三十八条，第一款、第二款合并为一款，作为第一款，修改为：“离退休、退职人员的基本养老金按照国家和省有关规定进行调整。”
二十、第三十八条改为两条，作为第四十一条、第四十二条：
1、“第四十一条企业未按照规定缴纳或者代扣代缴基本养老保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳；逾期仍未缴纳的，除补缴欠缴数额外，自欠缴之日起，按日加收2‰的滞纳金，并处欠缴额20％以下罚款。”
2、“第四十二条违反本规定骗取基本养老金的，由劳动保障行政部门责令改正，收缴骗取的基本养老金，并处骗取额2倍以上5倍以下罚款。”
二十一、第四十一条改为第四十三条，修改为：“劳动保障行政部门、地方税务机关和社会保险经办机构工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，造成基本养老保险费流失的，由劳动保障行政部门或者地方税务机关追回流失的基本养老费；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。”
二十二、第四十二条改为第四十五条，修改为：“当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
逾期不申请行政复议，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。”
二十三、第四十四条改为第四十七条，将其中“第二十七条”字样删去，并增加一款作为第二款：“本规定所称视同缴纳基本养老保险费年限，是指职工全部工作年限中，其实际缴纳基本养老保险费年限之前的按照国家规定计算的连续工作时间。”
二十四、第四十四条后增加一条，作为第四十八条：“实行企业化管理的事业单位及其职工的基本养老保险参照本规定执行。”
二十五、第四十五条改为第四十九条，修改为：“本规定由省劳动保障行政部门负责应用解释。”
此外，有关条款中“基本养老保险行政主管部门”改为“劳动保障行政部门”，“社会保险机构”改为“社会保险经办机构”，“实行基本养老保险社会统筹与个人账户相结合”改为“实行社会统筹与个人账户相结合”，并对部分条款的顺序作相应的调整。
本决定自2000年10月1日起施行。
《黑龙江省城镇企业职工基本养老保险规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。
1998年7月10日
论房地产楼花按揭
王璐
内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。
