《谈谈作为法学学科的欧洲法学——欧洲法导读》
作者：张恩民
一、引子
50多年前，当欧洲煤钢共同体条约 签署时，没有人能预料到欧洲一体化会发展到今天的程度：以欧洲各大共同体为第一支柱、以共同的外交与防卫政策为第二支柱、以刑事案件的警务与司法合作为第三支柱，以欧洲联盟为穹顶，一座宏伟的欧洲统一大厦的雏形已经呈现在人们的面前。
欧洲一体化的发展，已经远远超出了当初人们的期待，欧洲联盟的出现及其发展是欧洲一体化进程中的一个里程碑。而且，欧洲一体化的进程并没有就此止步不前；这种进程仍在继续。目前，在许多领域，人们不能无视欧洲各大共同体所占据的举足轻重的地位。
在《欧洲煤钢共同体条约》（条约存续期限已于2002年届满）、《欧洲共同体条约》、《欧洲原子能共同体条约》以及后来的《欧洲联盟条约》及其各个修订版本的基础上，为了在这些条约所涉及的领域建立一个内部统一大市场，各个成员国把原来属于内国的一部分主权让渡给了欧洲煤钢共同体、欧洲共同体以及（2002年之前的）欧洲原子能共同体以及各大共同体的各个机构。目前，在这些机构中，原则上讲，（部长）理事会拥有立法权，欧洲委员会享有行政执行权，欧洲法院负责司法权（包括对各大条约司法解释），欧洲议会享有立法参与与监督权，一个分权与制衡的体制已经逐步形成。成立各大共同体的条约以及欧洲联盟条约及其各个修订后的版本构成了欧洲法的基础，因而被称为是基础性的共同体法 （Primaeres Gemeinschaftsrecht）。各个机构根据基础性的共同体法所颁布的条例、指令、决定等属于派生性的共同体法（Sekundaeres Gemeinschaftsrecht）。这两部分法律规范是目前欧洲法的主要组成部分。在实施欧洲法的过程中，欧洲法院的判例起到了至关重要的作用：在很多情况下，欧洲法院通过先行裁决程序以及其他程序做出判例，就具体案件中适用共同体法的问题做出司法解释；这些司法解释所体现出来权威性、灵活性与创造性，不得不令人联想到“法官造法”这一功能。
二、欧洲法概念的内涵与外延
1、欧洲法的主线
欧洲一体化的进程是欧洲法产生、发展的主线。1952年7月25日，《欧洲煤钢共同体条约》正式生效，欧洲煤钢共同体（EGKS）正式成立。从此，各成员国把煤炭钢铁的生产经营管理共同交给一个具有“超国家的”共同体及其“高级管理局”（欧洲委员会在煤钢共同体的名称）来管理，欧洲一体化迈出具有划时代意义的实质性第一步。1958年1月1日《欧洲经济共同体条约》生效，欧洲经济共同体（EWG）成立。《欧洲原子能共同体条约生效》，欧洲原子能共同体（EAG）成立。当时，三个共同体当中，欧洲经济共同体是三个共同体中最重要、权限最大的共同体，凡不属于煤炭、钢铁以及原子能范畴的经济事务（比如农业、贸易、货币等）大都属于欧洲经济共同体管辖。从此，欧洲各大共同体成为各个成员国经济上紧密联盟的象征，欧洲一体化也向着全面、实质性方向前进。1993年1月1日，《马斯特里赫特（Maastricht）欧洲联盟条约》生效。根据该条约，欧洲经济共同体（EWG）更名为欧洲共同体（EG）。条约提出了经济与货币联盟的目标，并对实现货币联盟规定了三个阶段。各大共同体的各个机构被冠名为欧洲联盟的机构。作为第一支柱的欧洲各大共同体与“共同的外交与防卫政策合作领域”以及“有关刑事案件的警务与司法合作领域”等两大支柱共同支撑起欧洲联盟这座大厦的穹顶。自2002年开始，煤钢共同体条约下的产业领域全部被转移到欧洲共同体条约的框架下，欧洲共同体条约调整的产业领域范围进一步扩大。这期间，以启用欧元（EURO）为标志的、在经济与货币联盟方面实现的一体化简直是革命性的。
与已经签署的各大条约相比，拟议中的欧洲宪法 更具有划时代的意义。目前，欧洲各共同体/欧盟成员国已经组成了阵容强大的制宪会议，欧洲宪法条约的草案文本也已经初步形成。尽管人们对欧洲宪法的制定存在很大的疑问和争议，但是，欧洲制宪会议与宪法草案的提出，已经表明了欧洲各国把一体化进程继续推向深入的巨大勇气。
在本书中，沿着这条主线，我们也不难看出：欧洲一体化每向前发展一步，都由相关的条约（或条约议定书）以法律的形式予以确认下来。因此，研究欧洲法，首先就应当从这些条约所体现的一体化程度入手，这样才能从源头上把握欧洲法最新进展。
2、欧洲法的性质与调整对象
基础性的共同体法是以国际条约的形式存在的。从形式上看，这些条约带有典型的国际公法特征：条约的谈判、制定、签署、批准生效等过程几乎与其他的国际条约并无多大区别。从内容上看，基础性的共同体法所规定的各大共同体在煤炭、钢铁、原子能以及上述领域之外的涉及经济事务方面的排他性管辖权则表明它们更接近国内法律关于市场经济的法律体系。而欧洲各大共同体（及其各个机构）简直更像一个超级国家：它们有着自己完全独立于各个成员国之外的立法、行政、司法机构，它们在这些领域说一不二、各个成员国按照条约几乎只有服从的份儿！从国家法的角度来看，基础的共同体法的在上述领域的效力高于各个成员国宪法，它们在共同体法律体系中起着类似于宪法的作用；派生的共同体法中条例还直接为个体（成员国国民以及企业）设定了权利义务并具有直接适用的效力。因此，人们很难予以简单界定：欧洲法到底属于国内法还是国际法的范畴、到底属于宪法还是部门法的范畴、到底属于公法还是私法的范畴。按照目前的情形来看，人们似乎不能用这些传统的国家与法理论的分类去界定它；似乎所有的界定也是徒劳无益的。在这里，抽象演绎的方法论遇到了难题。
或许，人们可以从就事论事来分析这个问题。我们不妨把欧洲法看成一个特殊的法的类别。它正处在不断地发展演化过程之中。演化的方向大致可以表述为：国际公法——共同体的法——联盟的法——国家的法（包括公法与私法）。其中，国际公法与国家的法都是目前法律的传统类型。共同体的法与联盟的法是过渡阶段的法律类型。这是因为，欧洲法的性质首先是与欧洲各大共同体以及欧洲联盟的法律性质密切相关的。由于主权让渡而产生的各大共同体及其各个机构管辖权限所具备的“超国家”性特征，正是用传统的法的类型来界定欧洲法性质的最大难度所在。虽然，欧洲各大共同体的国际法律人格已经为许多国家以及国际组织（比如欧洲共同体是世界贸易组织的正式成员）所承认；但是，至于欧洲联盟的性质，长期以来一直众说纷纭，至今为止，尚无定论。本书中提到了把目前的欧洲联盟认定为一个“国家集团”（Staatsverbund）的看法，这一国家集团的发展前途应当是某种具有联邦制（邦联制）特征的超国家联合甚至是“欧洲联邦共和国”。就目前欧洲一体化的进程来看，离这一步还有一定的距离。而且，作为一个实体，目前的欧洲联盟还不具有国际法律人格以及相应的行为能力。
因此——还是要从欧洲一体化进程的角度、发展地来看这个问题——目前的欧洲法，尽管把欧洲联盟框架下一些尚属于传统意义上国际条约内容的外交与防卫政策以及刑事案件的警务与司法合作也囊括了进去，但是，欧洲法实质上还是停留在“共同体的法”的阶段（其实质的、主要的内容仍然是欧洲各大共同体那些管辖权）。只有欧洲联盟在某一天发展到了具有真正的国际法律人格与行为能力的时候，欧洲法才真正发展成为完整意义上“欧洲联盟的法”——欧洲法。目前，人们正在讨论制定一部欧洲宪法的有关问题。可以预见，在未来的欧洲宪法中，人们将对欧洲联盟的法律性质做出界定。
目前，欧洲法的调整对象主要是调整各大共同体与成员国国家之间在内部统一大市场范围内的法律关系。在内部统一大市场的框架下，它具体调整着共同体机构个体与个体、个体与国家、成员国国家之间、共同体与第三国（或者国际组织）之间的法律关系。此外，它还调整着第二与第三支柱框架下的、各个成员国之间在外交与防卫领域以及刑事案件的警务与司法方面的合作型法律关系。
3、欧洲法的法律渊源、基本原则、基本制度
上文已经提到欧洲法的两大基本渊源：基础的共同体法（各大条约）以及派生的共同体法（理事会颁布的条例、指令；委员会做出的决定等）。此外，欧洲法院判例也独立构成了一个渊源，这一渊源使得欧洲法带有了一些英美法系的判例法特征。
欧洲法的基本原则主要包括处理各大共同体与各个成员国之间关系的那些基本准则：忠于与信守条约的义务（欧洲共同体条约第10条）；经济政策的合作（欧洲共同体条约第4条）；歧视之禁止（欧洲共同体条约第12条）；辅助性原则（欧洲共同体条约第5条）等。此外，国际公法的一般法律原则以及适当性/比例性原则也起到非常关键的作用。
欧洲法涉及的范围非常广泛。从立法、行政到司法制度、从实体法到程序法、涉及的实体范围从基本权利保护到经济领域的方方面面。具体地讲，本书中所论述的欧洲法的基本制度与政策领域主要有：组织制度（介绍欧洲各大共同体的机构组成以及职责）、司法制度（介绍理事会、委员会特别是欧洲法院的相关程序）、财政制度（欧洲各大共同体的财政宪法）、欧盟公民制度、内部统一大市场的法律制度（主要是市场上的四大自由）、法律的协调统一制度、农业法、竞争法、商业贸易法、经济与货币政策（联盟）、环境法、社会保障法、外交政策等部门法与政策领域。此外还有欧洲联盟第二以及第三支柱下的那些政府间合作制度。
4、与欧洲法有关的概念的区分
在语言上，做过翻译的人士经常会有这样的困惑，许多有关欧洲组织的英文或者德文的名词很难用准确的中文予以表达出来。这是因为，欧洲的组织与机构经常使用非常近似的名称，这些名称上的近似常常会造成概念上混淆。在欧洲一体化的进行中，一些前所未有的新的组织机构的出现，往往让人们在法律归类上无所适从。再加上媒体甚至官方不精确地对这些术语的翻译使用，更加剧了这种概念上的混乱。因此，我们有必要在这里把一些与“欧洲”有关的机构名称予以区分。
欧洲联盟（EU）与欧洲共同体（EG）。EU是Europaeische Union的缩写，官方的中文译名是“欧洲联盟”。简称欧盟。EG是Europaeische Gemeinschaft的缩写，准确的译名应该是“欧洲共同体”，有时候被简称为欧共体。过去，EG与欧洲煤钢共同体以及欧洲原子能共同体一起构成欧洲三大共同体。2002年后，由于煤钢共同体条约期限届满，原来的各大共同体只剩下了两大共同体。欧洲各大共同体与“共同的外交与防卫政策合作领域”以及“刑事案件的警察事务与司法合作领域”等两大支柱共同支撑起欧洲联盟这座大厦的穹顶。根据马斯特里赫特条约以及此后的阿姆斯特丹条约，欧洲联盟并没有把欧洲各大共同体“吞并”，而仅仅为它们提供了一个框架而已。目前，在欧洲联盟的框架下，一体化程度最高的也是各大共同体。这种高度的一体化程度体现在：各个成员国通过各个共同体条约把自己国家的部分主权（比如货币主权）让渡于共同体机构，而这些超国家性的机构做出的决定、发布的指令、制定的条例，各个成员国必须遵守。其它的两个领域的一体化程度并不是很高，有的合作还停留在政府间合作论坛的形式（比如外交与防卫领域）。不少人认为，欧盟取代了原来的欧洲各大共同体的地位，这是一种曲解。
欧洲共同体与欧洲各大共同体。Europaeische Gemeinschaft（欧洲共同体EG）的前身是Europaeische Wirtschaftsgemeischaft（欧洲经济共同体，EWG），它与欧洲煤钢共同体（Europaeische Gemeinschaft fuer Kohle und Stahl，简称EGKS或者Montanunion）以及欧洲原子能共同体（Europaeische Atomgemeinschaft，EAG）共同组成欧洲各大共同体。当年，各大共同体机构合并条约（Fusionsvertrag）生效之后，欧洲各大共同体对外开始通过共同的各大机构行使权力，很多人会认为他们已经合并为“欧共体”，事实上，并非如此。机构合并条约生效之后，各大共同体虽然有着共同的机构（理事会、委员会、法院、欧洲议会以及审计院），但并没有合并，用简单的一句话来说：“三块牌子、一套班子”。2002年，由于煤钢共同体条约的存续期间届满，煤钢共同体框架下的领域才被并入到欧洲共同体的框架下。需要说明的是，三大/各大欧洲共同体的德文是Europaeische Gemeinschaften，英文是European Communities，而欧洲共同体的德文是Europaeische Gemeinschaft，英文是European Community。二者需要做出区分，否则就要闹笑话。简单而言，就是西方语系的单数复数问题，造成了今天许多人在中文里把“欧洲共同体”（EG）一词错误使用，因为中文对名词很多情况下是不区分单数复数的。“欧洲各大共同体”是“欧洲联盟”的核心部分（第一支柱）。以前的“欧洲经济共同体”已经直接更名为当今的“欧洲共同体”（欧洲共同体条约第一条）。这个新的称呼只适用于“欧洲各大共同体”中的一个，在当初一开始采用“欧洲共同体”（EG）这个名称，引起了人们的一些误解。在中国目前使用的中文译名中，许多人把“欧洲共同体”等同于各大共同体，把各大共同体统称为“欧洲共同体/欧共体”，或者公开宣称各大共同体已经全部合并到欧洲共同体，这都是非常不恰当的，因为：根据欧洲联盟条约第八条，“欧洲共同体”（EG）只不过是原来“欧洲经济共同体”（EWG）一个新名称而已。2002年之后，“欧洲共同体”（EG）虽然兼并了煤钢共同体条约调整的产业领域，但是原子能共同体仍然独立于欧洲共同体之外。
欧洲理事会、欧盟理事会以及欧盟首脑理事会。欧洲理事会（Europarat）目前还不是欧洲联盟框架下的机构。它是独立于欧洲联盟框架下所有诸条约之外的一个国际组织。Rat der Europaeischen Gemeinschaften是各大共同体理事会。一段时间以来，“欧洲各大共同体”理事会被称为“欧盟理事会”（Rat der Europaeischen Union）——尽管它实际上只不过是“欧洲各大共同体”的机构。由于“欧洲各大共同体”的理事会（欧盟理事会）原则上是由来自各成员国的专业部长组成的会议，所以这个机构经常被普遍的称为“部长理事会”或者“理事会”（Ministerrat，Rat）。Europaeische Rat（“欧盟（首脑）理事会”）是欧洲联盟的最高表决机构。它是由各成员国的国家首脑与政府首脑还有欧盟委员会主席组成（欧洲联盟条约第4条）。在这里，“欧盟（首脑）理事会”的概念也应当与作为国际组织的“欧洲理事会”区分开来。
欧盟理事会（Rat）、欧盟委员会（Kommission）、欧洲法院（EuGH）、欧洲议会（Parlament）、欧洲审计院（Rechnungshof）。这些机构虽然被冠以“欧洲”、“欧盟”的头衔，实质上，目前它们还都只是欧洲各大共同体的共同机构。根据各个共同体条约，这些机构被赋予比各个成员国主权还要高的“超国家性”的权力，以保障共同体统一大市场内部在人员迁徙、资本、服务贸易等等各种自由（Freiheiten）的顺利实现。
三、欧洲法学学科体系与理论架构
1．独立作为一门法学学科的欧洲法学
目前，在欧洲，欧洲法学已经成为一门独立的法律学科。由于欧洲法兼具了大陆法系和英美法系的特征（更多的则是大陆法系），欧洲法为传统的法学学科划分所带来的冲击也是非常巨大的。
作为一门独立的学科，应当具备自己独立的研究对象（研究对象的不可替代性）、自己独特的发展规律（学科发展的规律性）。欧洲法特殊的调整对象以及欧洲一体化进程的特殊规律性决定了欧洲法学不可能为其它的法学学科所替代。在这里，欧洲法学是指研究欧洲法各项法律制度发展演变规律的科学。
欧洲法研究对象的相对稳定性。作为一门学科的欧洲法学，与其研究对象欧洲法本身有所不同。作为一门学科具有相对稳定性，而作为法的类型的欧洲法则由于其发展演化的迅速而具有相对的不确定性。比如，单纯从条约法的意义上讲，第一部条约——煤钢共同体条约——颁布生效之后，那个时候的欧洲法其实仅仅处于萌芽阶段，也就是说仅仅是煤钢共同体法；原子能共同体条约以及欧洲共同体条约颁布生效之后，欧洲法则扩展到三大条约法（共同体法）；欧洲联盟将来如果有一天具有了自己的国际法律人格和行为能力的时候，那时的欧洲法就成了“欧洲联盟法”；或者，甚至若干若干年之后，欧洲联盟演变成了“欧洲联邦共和国”的时候，那时的欧洲法才真正成为名副其实的欧洲的法。也就是说，欧洲法的实际类型是一直处于演化过程之中的。但是，作为一门学科的欧洲法学，其研究对象是相对稳定的：自始至终，它的研究对象一直是欧洲法及其各项制度的发展演变规律。正因为如此，欧洲各国大学以及研究机构从事欧洲法研究的许多学者(包括本书的作者在内)都把这一学科命名为“欧洲法学”，而不是“煤钢共同体法学”、“欧洲共同体法学”或者“欧洲联盟法学”等等。不恰当的具体化，会损害一门学科的相对稳定性，并对这一学科的发展带来人为的局限。
欧洲法的跨学科性。欧洲法的一个重要任务就是实现各成员国之间法律制度的协调统一。由于许多成员国分属不同的法系，法律传统存在很大的差异，因此，在法律的协调统一上面，人们需要花费很大的精力。在某种程度上讲，欧洲一体化的进程是以法律方面的一体化为前提的。各种一体化之后的法律领域都被纳入到欧洲法的范畴之内。因此，欧洲法不但涉及传统意义上的国际公法规范，而且还涉及数量众多的私法规范（公司法、贸易法/买卖法、知识产权法、竞争法等等）、行政法规范（关于统一货币、农业、环境、教育科研等方面的政策带有非常明显的行政法特征）、刑法规范（刑事案件领域的警察事务与司法合作）、程序法规范（突出表现为理事会的立法程序、委员会的行政程序以及欧洲法院的司法程序）、冲突法规范（成员国与共同体法之间在适用法律问题上所发生的法律冲突）。可以预见，随着欧洲一体化进程不断深入，越来越多的法律领域将被卷入法律一体化的潮流，并为欧洲法以及欧洲法学不断增添新的研究领域。而且，随着欧洲法体系的不断壮大，在欧洲法这一大学科之下，还将做出细分。比如，欧洲私法学与欧洲经济法学这两大分支学科已经基本成型。
欧洲法的过渡性。如果说欧洲一体化的终极目标是建立一个统一的欧洲（联邦）国家的话，那么，从这一发展趋势来讲，目前的欧洲法只不过是历史长河中短暂的一瞬，而具有明显的过渡性特征。这一过渡性特征从各国准备制定一部欧洲宪法的积极行动中便可以看得出来。从目前欧洲一体化的程度来看，欧洲的人们朝着统一的梦想已经跨出了一大步。
2、欧洲法学的体系架构
众所周知，欧洲法所涉及的领域不仅仅局限于某个部门法，它不但涉及私法、也涉及公法的内容，不但涉及实体法的内容，也涉及程序法。欧洲法的跨度所体现的综合性也为欧洲法学学科的体系架构增加了难度。
在欧洲法学的体系架构问题上，欧洲各国的学者们也并不是很一致。少数人主张把该学科的范围仅仅局限在各大共同体条约以及欧洲联盟条约（最狭义的欧洲法），在编写教材的时候，选用这种选材模式的人也并不多。本书作者选材的范围较广（广义的欧洲法），本书不但囊括了狭义欧洲法的全部内容，而且还把欧洲法产生、发展过程中以及与将来发展存有密切联系的欧洲人权公约、国际公法的一般法律原则、以及一些重要的国际组织也包括进来。当然，在论述欧洲法的过程中不可能离开成员国的具体环境，因此，本书还引证了德国联邦宪法法院与德国各级法院大量的判例以及德国与其他成员国在制定、实施欧洲法过程中出现的问题以及处理方法、处理结果。当然，作为中国的法律研究者，我们在研究、探讨欧洲法的时候，也可以从国际法或者比较法的角度把欧洲法对中国的影响或者欧盟及其各大共同体与中国的关系作为附加内容添加进去，在某种意义上，这也算是对欧洲法发展的一种贡献。
欧洲法学在体系架构上必不可少的部分主要有：欧洲法在特定时期的概念性界定、欧洲法发展的历史沿革、欧洲法的基本制度、组织法、内部统一大市场的法律体系、其他领域一体化的程度以及具体的法律制度、潜在的一体化领域等等。也就是说，欧洲法学的体系架构原则应当着眼于欧洲法的发展、紧紧围绕欧洲一体化，但又不能仅仅局限于一体化。只有这样，才能从更高的层次上更正确地把握欧洲法学研究的最前沿，更深刻理解欧洲法的各项法律制度与原则。
山东省城市房地产交易管理条例
山东省人大常委会
山东省城市房地产交易管理条例
山东省人大常委会
（1994年6月14日山东省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 1994年6月14日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产转让管理
第三章 房地产租赁管理
第四章 房地产抵押管理
第五章 房地产交易监理
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易管理，促进房地产流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。
第三条 在本省城市规划区和独立工矿区范围内进行的各类房地产交易，均适用本条例。
涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，也适用本条例。
第四条 省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。
市（地）、县（市）房地产管理机关是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
第五条 房地产交易主管部门的主要职责是：
（一）审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；
（二）办理房地产交易登记监理手续；
（三）确认交易标的物的价值；
（四）依法查处房地产交易活动中的违法行为；
（五）提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动；
（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；
（七）贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。
第六条 房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。
第七条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
禁止私下交易房地产。
第八条 各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。
土地、财政、税务、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。
第九条 房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理交易应当办理委托手续。
第十条 任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由县级以上人民政府给予奖励。
第二章 房地产转让管理
第十一条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与，将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。
第十二条 转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续。
第十三条 下列行为，视同房地产转让：
（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作开发房地产的；
（三）收购企业时，房地产转移给新权利人的；
（四）以房地产抵债的。
第十四条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的；
（四）未登记领取有关证件的；
（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的；
（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（七）共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（八）商品房未办理预售审批手续的；
（九）其他法律法规规定禁止权属转移的。
第十五条 房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。
同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。
第十六条 转让共同共有的房地产，须有全体共有人具结同意的文书。
转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第十七条 租赁期限未届满出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁契约继续有效。
第十八条 房地产开发单位预售的商品房，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件：
（一）土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）经向县级以上人民政府房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
（五）法律法规规定的其他条件。
第三章 房地产租赁管理
第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十条 房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准，领取房地产租赁许可证。
租赁房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。
第二十一条 下列房地产不得出租：
（一）未登记领取有关证件的；
（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；
（三）经鉴定属于危险房屋的；
（四）其他法律、法规规定不得出租的。
第二十二条 经出租人同意承租人可以将租赁的房地产的部分或者全部转租第三人。
转租人与受转租人应当按本条例第二十条第二款规定办理手续。
受转租人不得将租赁的房地产再行转租。
第二十三条 出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产交易主管部门办理租赁审核手续。
第二十四条 房地产租赁契约期满或者提前终止，当事人应当到房地产交易主管部门办理租赁注销手续。
第四章 房地产抵押管理
第二十五条 房地产抵押是指房屋抵押人将其合法拥有的房屋及其附属设施连同相关土地使用权，提供给抵押权人担保履行债务的行为。
第二十六条 抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。
第二十七条 同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90％。
第二十八条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁契约继续有效。
第二十九条 房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第三十条 房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。
第三十一条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应当在十五日内到房地产交易主管部门办理抵押注销手续。
第三十二条 房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。
同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。
第三十三条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押契约偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第五章 房地产交易监理
第三十四条 房地产交易主管部门应当建立开放、竞争有序的房地产交易市场，为从事房地产交易的单位和个人提供服务。
房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。
第三十五条 房地产中介服务机构经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。
第三十六条 房地产交易应当进行价格评估。
房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。
房地产评估涉及国有资产的，其评估结果应当经国有资产管理部门确认。
第三十七条 房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。
第三十八条 房地产交易价格由交易当事人协商议定。法律法规另有规定除外。
第三十九条 房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。
第四十条 交易当事人凭交易手续证明及其他有关的证件，到权属管理部门依法登记并换领房屋所有权证和国有土地使用权证。
第四十一条 房地产交易当事人，应当按照规定缴纳房地产交易管理费。
房地产交易管理费的收取办法和标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政部门另行制定。
第四十二条 行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同，并补缴出让金。
第四十三条 房地产受让人应当按国家有关规定缴纳契税。
在房地产交易中土地有增值的，交易当事人应按国家有关规定缴纳土地增值税。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。
第四十五条 违反本条例第十四条规定转让房地产的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。
第四十六条 违反本条例第二十一条规定出租房地产的，出租无效，由房地产交易主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款一倍以下罚款。
第四十七条 违反本条例第三十九条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。
第四十八条 房地产交易管理人员违反本条例规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依契约中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向房地产纠纷仲裁机关申请仲裁。
当事人未在契约中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
第五十一条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第五十二条 房地产交易应使用全省统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押契约、租赁许可证及国有土地使用权转让、出租、抵押合同等文本。
第五十三条 依照本条例规定实施罚款处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没收据。罚没款缴同级财政。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
1994年6月14日
