深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款
陈召利
我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。
[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。
第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。
[深度解读]
申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。
[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。
第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。
[深度解读]
由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。
[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。
第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
[深度解读]
业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。
[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。
第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
[深度解读]
通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。
[要点提示5]预告登记的效力
第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
湖北省推广使用车用乙醇汽油试点办法
湖北省人民政府
湖北省人民政府令第282号
《湖北省推广使用车用乙醇汽油试点办法》已经２００５年11月14日省人民政府常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
省长 罗清泉
二○○五年十一月二十一日
湖北省推广使用车用乙醇汽油试点办法
第一条 为了节约石油资源，减少车辆尾气对环境的污染，努力实现国民经济可持续发展的战略目标，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称车用乙醇汽油，是指符合国家标准（GB18351-2004）、用变性燃料乙醇和车用乙醇汽油组分油按一定比例调配后形成的乙醇含量在10%±2%（按体积分数计）的新型清洁环保燃料。
第三条 本省推广使用车用乙醇汽油试点区域为武汉、襄樊、荆门、随州、孝感、十堰、宜昌、黄石、鄂州（含所辖县、市）。
以上试点区域内调配、储运、销售、使用车用乙醇汽油，适用本办法。
工业生产所需、军队特需和国家特种储备所需普通汽油，按照国家有关规定执行。
第四条 推广使用车用乙醇汽油坚持统一和便民的原则。实行定点生产、封闭运行、全程服务、规范操作，注重环保效益、经济效益和社会效益的统一。
第五条 省发展和改革部门负责推广使用车用乙醇汽油的管理工作；试点区域内市、县政府指定的部门负责本行政区域内推广使用车用乙醇汽油的管理工作。
第六条 试点区域内县级以上政府应当加强领导、制定方案、采取切实可行的措施，保证车用乙醇汽油推广使用工作的落实。
第七条 商务部门负责指导和监督加油站按照标准进行建设和设备改造。
工商行政管理部门负责车用乙醇汽油市场的监督，依法查处违法违规经营行为，维护车用乙醇汽油市场秩序。
质量技术监督部门负责监督管理变性燃料乙醇、车用乙醇汽油组分油和车用乙醇汽油的质量、标准、计量，组织制定相关地方标准。
物价部门负责车用乙醇汽油零售价格的核定与监督检查、汽车清洗收费标准的核定与监督检查，及时纠正和处罚擅自提高价格的违法行为。
交通部门负责制定车辆燃料系统清洗规范，对汽车清洗维修企业及清洗质量进行监督管理。
公安消防部门负责变性燃料乙醇、车用乙醇汽油组分油、车用乙醇汽油调配、储运、销售过程中的消防安全监督，以及配送中心、加油站的消防安全监督。
环保部门负责对车辆尾气排放进行监测和监督检查，并对清洗废水、废油排放进行监督管理。
安全生产监督部门负责车用乙醇汽油经营和储存的综合安全监管工作。
各新闻媒体应当采取多种方式，广泛宣传使用车用乙醇汽油的目的、意义，介绍使用的方法和注意事项。
第八条 自2005年12月31日起，试点区域内所有加油站停止销售除车用乙醇汽油以外的其它车用无铅汽油。
各加油站库存的各种标号车用无铅汽油可自行处理，也可由配送中心按照协议价格回收。
试点区域的市人民政府应在市界公路入口处设立“车用乙醇汽油使用区”的告知标示牌。
第九条 车用乙醇汽油配送中心依托现有油库，由定点企业根据规划设立，统一向辖区内的各加 油站提供车用乙醇汽油。
第十条 加油站应当按照国家和省制定的有关标准，在规定的时间内改造完成车用乙醇汽油的贮存销售设备。
第十一条 试点区域内加油站完成改造后，由试点市商务部门会同质监、消防、安监、环保等部门进行检查验收。确认合格后，由商务部门换发《车用乙醇汽油零售经营证书》、安监部门换发《危险化学品经营许可证》。经营企业持换发证书到工商行政管理部门办理营业执照经营项目变更手续。
改造后的加油站必须符合《新建与改建车用乙醇汽油加油站设计施工规范》（DB42/321—2005）及 《成品油零售企业管理技术规范》（SB/T10390—2004），符合安全的有关规定，执行国家的有关环保法规。
第十二条 配送中心和加油站销售的车用乙醇汽油，必须符合国家标准。
严禁销售、使用添加甲醇的汽油等车用燃料。
第十三条 车用乙醇汽油的零售价格由省物价部门按照国家发展和改革部门公布的同期同标号普通汽油零售中准价格和浮动幅度制定，并予以公布。
第十四条 行使里程在3万公里以上的汽车，在首次使用车用乙醇汽油之前，遵循自愿原则，由车辆所有者到具有二级以上资质的汽车维修企业，对车辆的油箱、油路进行清洗，并对有关技术参数进行适应性调整。
第十五条 汽车维修企业的清洗废水收集处理应做到达标排放，清洗的废油应按有关危险废物的要求处理。
第十六条 违反本办法规定，销售车用乙醇汽油以外的其它车用无铅汽油的，由工商行政管理部门责令改正；拒不改正的，处5000元以上3万元以下罚款。
第十七条 调配、销售车用乙醇汽油的过程中，掺杂、掺假、以假充真、以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的，由质量技术监督部门或者工商行政管理部门按照各自职责，根据《中华人民共和国产品质量法》的规定，责令停止调配、销售，没收调配和销售的假冒伪劣车用乙醇汽油，并处产品货值金额50%以上3倍以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，吊销营业执照。
第十八条 加油站擅自提高车用乙醇汽油价格，汽车维修企业擅自提高车辆清洗收费标准的，由物价部门依法予以处罚。
第十九条 行政机关在车用乙醇汽油推广工作中，不能正确履行职责，损害经营者合法权益或无正当理由增加经营者负担的，由行政监察部门依法查处；国家工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）从车用乙醇汽油推广使用工作中获取非法利益的；
（二）违法干预配送中心、加油站生产、经营活动的；
（三）违法增加配送中心、加油站负担的；
（四）对违反本办法的行为，不依法查处的；
（五）违反监督管理职责的其他行为。
第二十条 本办法自公布之日起施行。
