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河北省邢台市人民政府


邢台市国有土地使用权出让和转让实施细则


政府令第11号 1994年12月25日


第一章 总 则

　　第一条 为深化国有土地使用制度改革，合理开发利用土地资源，强化土地资产管理，规范地产市场，促进经济发展。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，结合我市实际情况，特制定本实施细则。

　　第二条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本细则的规定，在本市辖区内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　第三条 依照本细则取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。土地使用者开发、利用、经营土地的活动应当遵守法律、法规及本市的有关规定，并符合城镇规划，不得损害社会公共利益。地下各类资源、埋藏物和城镇公用设施属国家所有，不在土地使用权出让和转让范围内。

　　第四条 市、县(市)土地管理部门依法对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，先由国有资产管理部门负责变动产权或注销产权登记之后，再由土地管理部门进行登记，负责土地权属管理；有关地上建筑物、其他附着物，属于国有资产的，要先由国有资产管理部门办理变动产权或注销产权登记，再由房产管理部门进行登记，负责房产权属管理。

　　第五条 本细则适用于市区、县(市)城、建制镇、工矿区、国营农场范围内属于国有的土地。

第二章 土地使用权出让

　　第六条 土地使用权出让是指市、县(市)人民政府以上土地所有者的身份将国家所有的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

　　第七条 出让土地使用权由市、县(市)人民政府负责，有计划有步骤地进行，实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理。市、县(市)土地管理部门代表同级人民政府，以国有土地产权代表的身份( 以下简称出让方)与土地使用者(以下简称受让方)签订出让合同。

　　第八条 市、县(市)土地管理部门应照城镇发展规划制定土地使用权出让权计划，经市、县(市)人民政府批准后实施。土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限、价格、用地规划等，由市、县(市)土地管理部门会同城市规划管理部门、建设管理部门、房产管理部门、物价管理部门和国有资产或财政管理部门共同拟定方案，按照国家建设用地报批程序和审批权限审批，由市、县(市)土地管理部门实施。

　　第九条 用于成片开发的土地可以实行预征制度。市、县(市)土地管理部门与村签定预征土地合同，明确补偿标准，暂付5％的定金。出让前可继续耕种， 出让时由政府收回预征土地并付给全部补偿费，办理正式征地手续。

　　第十条 除国家投资的党政机关、行政事业单位办公用地，军事设施用地，公共、公益事业用地，福利住房用地及按照国家产业政策应予支持发展的能源、交通等行业内非经营性用地，可继续采取行政划拨方式提供用地外，工业、商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发及其建设项目，原则上一律通过出让方式取得土地使用权。

　　第十一条 出让的土地必须列入本年度非农业建设用地计划，新征地进行初级开发后可出让；旧城镇改造和其它建设用地可直接出让；划拨的土地要补交出让金方可出让；集体土地先征为国有以后才能出让。

　　第十二条 出让采取协议、招标和拍卖三种形式。

　　第十三条 协议出让程序

　　(一)出让方向有意受让人提供地块必要的资料和有关规定；

　　(二)有意受人在得到资料后，应在规定的时间内向出方提交土地开发经营方案和包括出让金数额、币种、付款方式等在内的有关文件；

　　(三)出让方接到有意受让人提交的文件后，应在30日内给予答复；

　　(四)经协商一致后，出让方与受让人签订出让合同，按审批程序批准后生效。

　　第十四条 招标出让程序

　　(一)出让方根据出让地块的具体要求，向投标对象发出投标邀请书，或向国内外发布招标公报。如在市内交易，应在招标前1个月公布； 在省内或国内进行交易，应提前2个月公布；在国际上进行交易，公布时间可再提前。

　　(二)投标人应按规定的投标时间、方法和要求，向出让人提交保证金(不计息)和密封的标书。

　　(三)出让会同土地评估机构及聘请专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、评标和决标的工作，评委员会对有效的标书进行评审，决定中标人，并由出让方向中标人发出中标证明书。

　　(四)中标人应在接到中标证明之日起15日内，持中标证明书出让签订合同，并经公证机关公证。

　　第十五条 拍卖出让公告

　　(一)出让方发布拍卖公告。公告内空包括拍卖地块的位置、面积、现状、用途、用地规划和使用年限；拍卖的时间和地点；报名的时间和地点；发布拍卖公告的时间；发布招标公告的时间，即第十四条第一款。

　　(二)有意参加竞投入向出让方领取“拍卖须知”、“用地规划”、“土地用地权出让合同式样”等资料，并按规定时间持证明当事人姓名、国籍、单位或组织的名称，主要经营场所或住所的有关证件报名，按底价额5 ％交付保证金后领取应价牌。

　　(三)出让方主持拍卖，经过叫价、应价，价高者为受让人，由出让方与受让人当场签订出让合同，并经公证机关公证。拍卖价敲定后，价高者若不与出让签订出合同则视为违约，保证金不予返还。

　　第十六条 土地使用权出让应交付出让金。土地出让总价款包括三部分：1.征地费(土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、 新菜田开发基金、耕地占有税等)；2.土地出让金(级差地租)按基准地价的70％以上计收；3. 拆迁费、初级开发费。自合同签订之日起10％的定金，自签订合同60日内，支付全部土地使用权出让金。

　　第十七条 国有土地使用权出让中收取的出让金、土地使用金归市、县(市)人民政府所有，由财政部门统一负责管理，土地管理部门代收代缴。国有土地使用权出让金和使用金由市、县(市)土地管理部门在办理手续时统一收取，土地管理部门按有关规定从收取的出让金和使用金中提取业务费后，其余交同级财政。财政部门对收取的出让金和土地使用按有关规定进行管理，用于土地开发和城镇建设，专款专用。

　　第十八条 受让人逾期未全部支付出让金，出让方有权解除合同，定金、保证金不予退还，并可请求违约赔偿，出让方未按出让合同规定提出土地使用权的，应双倍返还定金、保证金，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十九条 受让人取得土地使用权后，按照地块的不同位置，以每年每平方米1万元以下的标准向市、县(市)土地管理部门缴纳使用金。

　　第二十条 受让人应按照土地使用权出让合同规定开发、利用、经营土地。

　　第二十一条 出让期间，受让人需要改变出让合同规定的土地用途和规划建筑要求时，必须事先向出让方提出申请，经市、县(市)土地管理部门和城市规划管理部门核准后变更，并重新签订合同或签订补充合同，按规定调整土地使用权出让金，办理变更登记，换发土地使用证。

　　第二十二条 出让的最高年限为

　　(一)公寓、住宅用地70年；

　　(二)工业、交通用地50年；

　　(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　(四)商业、旅游、娱乐用地40年；

　　(五)综合用地或其他用地50年。

第三章 土地使用权转让

　　第二十三条 土地使用权转让是指出让方式取得土地使用权后，受让人将土地用权再转移的行为。

　　第二十四条 以行政划拨方式取得土地使用权的单位和个人，转让土地使用权时按冀政[1992]62号文件补充交出让金。

　　第二十五条 土地使用权转让，必须在出让金全部交清，已投入建设资金占总投资的30％以上方可进行。土地使用权转让时，原出让合同和登记文件所规定的权利、义务随之转移。转让后的土地使用年限 ，为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让应签订转让合同，并经公证机关公证。

　　第二十六条 转让土地使用权和地上建筑物及其它附着物所有权，应在转让合同签订之日起15日内市、县(市)土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记，并持变更登记后的证明文件到国有资产管理部门办理变动产权和注销产权登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权分割转让的，应报经市、县(市)土地管理部门和房产管理部门批准，并按上款规定办理变更登记。登记时应按规定缴纳土地增值税、变更登记费，换发土地使用证和房产所有证，未办理变更登记，转让合同无效。

　　第二十七条 土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物及其附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物及其他附着物作为动产转让的除外。

　　第二十八条 受让人转让土地使用权时，转让价格明显低于市场价格的，市、县(市)人民政府有按转让价格购回权使用权的优先权。

　　第二十九条 土地使用权转让时，该地块发生土地增值部分，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》执行。

　　第三十条 土地使用权转让过程中，受转让人应向市、县(市)土地管理部门缴纳土地管理费。其标准按转价格的1％计收。

　　第三十一条 土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用转让合同规定的土地用途和规划建筑要求的，必须事先向出让方提出申请，经土地管理部门和城市规划部门核准后变更，并重新签订合同或签订补充合同，按规定调整土地使用权出让金，办理变更登记，换领土地使用证。

　　第三十二条 土地管理部门和房产管理部门收取的变更登记费，土地管理部门收取的土地管理费和从国有土地使用权有偿使用收入提取业务费，均按预算外资金管理。

第四章 土地使用权出租

　　第三十三条 土地使用权出租是指以土地出让转让方式取得土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第三十四条 土地使用权出租人与承租人应签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规以及出让合同的规定。

　　第三十五条 自出租合同签订之日起15日内，出租人须持租赁合同到土管理部门和房产管理部门办理土地、房产出租登记。

　　第三十六条 土地使用权出租后，土地使用者必须继续履行使用权出让合同。

第五章 土使用权抵押

　　第三十七条 经出让或转让取得的土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其他建筑物和其他附着物随之抵押；地上建筑物和其他附着物抵押时，其相应的土地使用权随之抵押。土地使用权抵押年限，不得超过原出让或转让合同规定的有效年限。

　　第三十八条 土地使用权抵押时，抵押双方签订抵押合同，并经公证机关公证，抵押合同自公证之日起三十日内，抵押双方应持经公证的抵押合同到土地管理部门、房产管理部门和国有资产管理部门办理土地使用权和房产所有权抵押登记。未经登记的抵押合同无效。

　　第三十九条 抵押人将已出租的房地产抵押，不影响原房地产租赁关系。

　　第四十条 抵押权因债务清偿或其他原因而消失，抵押双方应在抵押终结十五日内，到所在地土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记注销手续。由于抵押人到期未履行债务或抵押合同期满，宣告解散、破产、因抵押权人处分抵押获得土地使用权和地上建筑物及其他随着物所有权的，抵押双方应按本细则有关转让的规定，到市、县(市)土地管理部门、房产管理部门务有资产管理部门办理土地使用权和房产所有权变更登记。

　　第四十一条 土地使用权抵押后，土地使用者需要改变使用性质的，必须补交出让金，具体标准应依照本细则第十六条规定办理。

第六章 土地使用权终

　　第四十二条 出让合同规定的年限届满，土使用权即由市、县(市)土地管理部门无偿收回，同时注销土地使用证，该地上的建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得。

　　第四十三条 出租、抵押土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物、其他附着的所有权仍属出租、抵押人，政府不予收回。

　　第四十四条 出让合同届满，受让人要求继续使用土地的，可享有优先使用权，但应在届满前6个月向市、县(市)土地管理部门申请办理使用手续， 并按续期日的土地出让价格缴纳出让金。

　　第四十五条 市、县(市)土地管理部门应在收回土地使用权日期前6个月， 将收回土地使用权的理由、地块、座落、四至范围、收回日期等通知受让人，并在收回土地所涉及的范围内公告。

　　第四十六条 出让期未满的土地使用权一般不得提前收回，人民政府因公共利益需要提前收回使用权的，应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地和实际情况予以适当补偿。

第七章 划拨土地所用权

　　第四十七条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

　　第四十八条 划拨土地使用权转让，必须依照本细则签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，按《土地增值税暂行条例》第七条缴纳增值税。

　　第四十九条 行政、事业单位和社会团体及其他非经济组织所享有的划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押；已经转让、出租、抵押又不宜恢复土地利用现状的，必须按照本细则向市、县(市)土地管理部门申请批准，补办手续，交纳出让金。

　　第五十条 符合下列条件的，经市、县(市)人民政府土地管理部门、房产管理部门和国有资产管理部门批准，其划拨使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

　　(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

　　(二)领有国有土地使用证；

　　(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

　　(四)依照本细则的有关条款签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

　　第五十一条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，由市、县(市)人民政府无偿收回其行政划拨土地使用权。根据城镇建设发展需要和城镇规划的要求，市、县(市)人民政府可以无偿收回划拨土地使用权，并可依据本细则的规定予以出让。无偿收回行政划拨土地使用权，对其地上建筑物、其他附着物可根据实际情况给予适当补偿安置。

第八章 罚则

　　第五十二条 受让人未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县(市)土地管理部门有权对受让人提出警告，并处每平方米2至4元罚款， 责令限期纠正；逾期不纠正的，由市、县(市)土地管理部门无偿收回土地使用权，但不可抗力除外。

　　第五十三条 对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，没收非法所得，并处以非法所得50％以下罚款。

　　第五十四条 在出让和转让土地使用权过程中，有关人员如贪污、行贿受贿、敲诈勒索、渎职等行为，除没收非法所得外，由其行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十五条 被处罚的单位和个人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内向作出处决定的同级人民政府或上一级行政机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉；当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附则

　　第五十六条 本实施细则由市管理负责解释并组织实施。

　　第五十七条 本实施细则自公布之日起施行。